Презентация эмиссии жилищных сертификатов

«Юридические аспекты выпуска и обращения жилищных сертификатов»

Жилищные сертификаты (ЖС) – облигации, номинальная стоимость которых выражена в единицах общей площади жилья и в его денежном эквиваленте и которые предоставляют их владельцам право на приобретение в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме, построенном за счет средств, полученных от размещения таких облигаций.

Регистрация недвижимости осуществляется на основании погашения ЖС.

Нормативное регулирование

• Закон «О рынке ценных бумаг» № 39-ФЗ от 22.04.1996.
• Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов (утверждено Указом Президента РФ от 10.06.1994 № 1182).
• Стандарты эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг, утвержденные Приказом ФСФР России N 07-4/пз-н (далее – Стандарты. Изменения вступили в силу 29.06.2007).
• Положения иных глав и разделов Стандартов в отношении эмиссии ЖС применяются в части, не противоречащей положениям соответствующего раздела Стандартов.

Преимущества финансирования строительства жилья посредством выпуска жилищных сертификатов по сравнению с привлечением денежных средств по договорам участия в долевом строительстве:

1. налоговые преимущества в части оптимизации налога на прибыль и НДС.
2. возможность расчетов с поставщиками и подрядчиками жилищными сертификатами, при этом нет запрета продажи ЖС юридическими лицами физическим лицам.
3. деятельность застройщика по привлечению денежных средств на строительство жилья путем выпуска ЖС не подпадает под действие Федерального закона от 30.12.04г. № 214-ФЗ, связанное с контролем за деятельностью застройщика по привлечению денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.
4. в договоре купли-продажи квартир нет таких жестких условий, как в договоре участия в долевом строительстве (сроки, санкции, требования к качеству и т. д.).
5. схема финансирования строительства через выпуск ЖС позволит застройщику выйти на таких крупных инвесторов, как паевые инвестиционные фонды, страховые компании, негосударственные пенсионные фонды.
6. государственная регистрация каждого договора участия в долевом строительстве, а также уступки права требования по договору участия в долевом строительстве – длительный и трудоемкий процесс как для дольщика, так и для застройщика; операция же купли-продажи ЖС на вторичном рынке заключается в распоряжении для депозитария о переводе ЖС от одного владельца к другому; при первичном размещении ЖС также не требуется государственной регистрации.
7. привлекательность ЖС для банков, работающих на ипотечном рынке, т. к. жилищные сертификаты – это высоколиквидный финансовый инструмент; кроме того, при кредитовании граждан банками застройщик зачастую попадает в двойственное положение: денежные средства от граждан поступают на расчетный счет застройщика по незарегистрированному договору участия в долевом строительстве, что может повлечь за собой административные последствия для застройщика.
8. привлекательность ЖС для граждан вследствие их ликвидности.
9. при выпуске застройщиком жилищных сертификатов происходит формирование публичной кредитной истории, которая пригодится в дальнейшем при выпуске других ценных бумаг.
10. госпошлина при регистрации договора купли-продажи квартиры может оплачиваться одним лицом (например, владельцем ЖС), в то время как при регистрации договоров участия в долевом строительстве предусмотрена уплата госпошлины заявителями, которыми являются стороны по договору, т. е. застройщик и дольщик.

Преимущества налогообложения застройщика при выпуске ЖС

• отсутствие так называемых услуг заказчика-застройщика, а, следовательно, и отсутствие проблемы начисления НДС с авансов по услугам заказчика-застройщика.
• отсутствие одного из самых спорных вопросов исчисления НДС при совмещении заказчиком-застройщиком функций подрядчика.
• оптимизация налога на прибыль предприятия.

Экономическое содержание данного способа финансирования:

• застройщик осуществляет строительство жилых домов за счет привлечения заемных средств путем выпуска ЖС.
• после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик оформляет на себя право собственности на квартиры, построенные за счет привлеченных таким образом денежных средств.
• застройщик осуществляет реализацию квартир по договорам купли-продажи.

Порядок выпуска и обращения ЖС регулируются законодательством о рынке ценных бумаг:

• Номинальная стоимость ЖС, выраженная в единицах общей площади жилья, не может быть менее 0,1 квадратного метра.
• Совокупная номинальная стоимость ЖС соответствующего выпуска, выраженная в единицах общей площади жилья, не может превышать общей площади многоквартирного жилого дома, строящегося за счет средств, получаемых от размещения такого выпуска.
• Исполнение обязательств по ЖС должно обеспечиваться поручительством, банковской гарантией, государственной или муниципальной гарантией.

Требования к эмитенту ЖС:

• имеют в собственности или на праве аренды земельный участок.
• получили в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного жилого дома.
• утвердили в установленном порядке проектную документацию на строительство многоквартирного жилого дома.
• эмиссия ЖС может осуществляться юридическими лицами, зарегистрированными на территории Российской Федерации.
• эмитентами ЖС не могут выступать кредитные организации, товарные и фондовые биржи.

Этапы эмиссии жилищных сертификатов:

• Принятие решения о размещении ЖС. Подготовка и утверждение решения о выпуске ЖС.
• Государственная регистрация решения о выпуске ЖС и проспекта ценных бумаг.
• Размещение ЖС как комплекс сделок, направленных на отчуждение ценных бумаг их первым владельцам.
• Подготовка, утверждение и государственная регистрация отчёта об итогах выпуска ЖС.

1 Этап. Принятие решения о размещении ЖС. Подготовка и утверждение решения о выпуске ЖС:

• Общим собранием акционеров/Общим собранием участников эмитента принимается решение о размещении ЖС, которым утверждается решение о выпуске ЖС.
• Решение о выпуске ЖС должно быть утверждено не позднее шести месяцев с момента принятия решения об их размещении.
• Решение о выпуске облигаций (ЖС) утверждается на основании и в соответствии с решением об их размещении.
• Решение Общего собрания акционеров по вопросу о размещении облигаций (ЖС) должно быть принято большинством голосов акционеров - владельцев голосующих акций общества.
• Решение Общего собрания участников по вопросу о размещении облигаций (ЖС) должно быть принято большинством голосов от общего числа голосов участников общества.

Решение о выпуске жилищных сертификатов, помимо иной информации, предусмотренной Стандартами, должно содержать:

• номинальную стоимость каждого ЖС, выраженную в единицах общей площади жилья.
• номинальную стоимость каждого ЖС в денежном выражении .
• порядок индексации номинальной стоимости каждого ЖС в денежном выражении.
• вид предоставляемого обеспечения (поручительство, банковская гарантия, государственная или муниципальная гарантия).
• порядок приобретения ЖС их эмитентом и/или порядок досрочного погашения жилищных сертификатов.
• сведения о многоквартирном жилом доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения ЖС.
• порядок и условия погашения ЖС путем приобретения владельцами жилищных сертификатов в собственность квартир в многоквартирном жилом доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения ЖС.
• порядок контроля за целевым использованием денежных средств, полученных от размещения жилищных сертификатов.

2 Этап. Государственная регистрация решения о выпуске жилищных сертификатов и проспекта ценных бумаг:

• Государственная регистрация выпуска ЖС осуществляется Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР России) или ее региональными отделениями.
• Для государственной регистрации выпуска ЖС в регистрирующий орган представляются документы согласно перечню, установленному Стандартами.

Действия ФСФР России при государственной регистрации выпуска жилищных сертификатов:

• Регистрирующий орган обязан осуществить государственную регистрацию выпуска ЖС или принять мотивированное решение об отказе в его государственной регистрации в течение 30 дней с даты получения им документов.
• ФСФР России вправе осуществлять проверку достоверности сведений, содержащихся в проспекте ценных бумаг и иных документах, представленных для государственной регистрации выпуска ЖС. В этом случае течение 30-дневного срока может быть приостановлено на время проведения проверки, но не более чем на 30 дней.
• ФСФР России вправе запросить документы, необходимые для проверки достоверности сведений, содержащихся в проспекте ценных бумаг и иных документах, представленных для государственной регистрации выпуска ЖС.

3 Этап. Размещение жилищных сертификатов:

• совершение сделок, направленных на отчуждение ценных бумаг их первым владельцам.
• внесение приходных записей по лицевым счетам или по счетам депо первых владельцев (в случае размещения именных ценных ЖС или документарных ЖС на предъявителя, если решением о выпуске предусмотрено хранение сертификатов ценных бумаг в депозитарии).
• выдачу сертификатов документарных облигаций их первым владельцам (в случае размещения документарных ЖС без обязательного централизованного хранения сертификатов ценных бумаг).
• Размещение ценных бумаг осуществляется в течение срока, указанного в зарегистрированном решении о выпуске ЖС, который не может превышать одного года с даты государственной регистрации выпуска ЖС.

Выбор формы жилищных сертификатов:

• Эмиссионные ценные бумаги на предъявителя могут выпускаться только в документарной форме.
• Документарная форма эмиссионных ценных бумаг - форма эмиссионных ценных бумаг, при которой владелец устанавливается на основании предъявления оформленного надлежащим образом сертификата ценной бумаги или, в случае депонирования такового, на основании записи по счету депо.
• Именные эмиссионные ценные бумаги - ценные бумаги, информация о владельцах которых должна быть доступна эмитенту в форме реестра владельцев ценных бумаг.
• Договор на ведение реестра заключается только с одним юридическим лицом. Регистратор ведет реестры всех именных эмиссионных ценных бумаг Общества.
• Если число владельцев ценных бумаг превышает 500, держателем реестра должен быть профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий деятельность по ведению реестра. Для передачи ведения реестра акционеров профессиональному участнику рынка ценных бумаг пороговое значение числа акционеров 50.

Размещение жилищных сертификатов с привлечением профессионального участника рынка ценных бумаг :

• В случае, если размещение ЖС осуществляется эмитентом с привлечением профессиональных участников рынка ценных бумаг, оказывающих эмитенту услуги по размещению ЖС, по каждому такому лицу в решении о выпуске ЖС дополнительно указываются основные функции данного лица, в том числе наличие у такого лица обязанностей по приобретению не размещенных в срок ЖС, а при наличии такой обязанности - также количество (порядок определения количества) не размещенных в срок ЖС, которое обязано приобрести указанное лицо, и срок (порядок определения срока), по истечении которого указанное лицо обязано приобрести такое количество ЖС.
• ЖС могут размещаться путем проведения торгов.

4 Этап. Подготовка, утверждение и государственная регистрация отчёта об итогах выпуска жилищных сертификатов:

• Эмитент представляет в ФСФР России отчет об итогах выпуска ЖС не позднее 30 дней после окончания срока размещения ЖС (по условиям эмиссии), указанного в зарегистрированном решении о выпуске ЖС, а в случае, если все ценные бумаги были размещены до истечения этого срока, - не позднее 30 дней после размещения последнего ЖС этого выпуска.
• ФСФР России обязана осуществить государственную регистрацию отчета об итогах выпуска ЖС или принять мотивированное решение об отказе в его государственной регистрации в течение 14 дней с даты получения им документов.
• В случае отказа в государственной регистрации отчета об итогах выпуска ЖС такой выпуск признается несостоявшимся и его государственная регистрация аннулируется.

Обращение жилищных сертификатов.Круг приобретателей ЖС:

• граждане (желающие приобрести квартиру, заработать на индексации, инвестировать в рост рыночной стоимости бумаг).
• юрлица (банки, инвесткомпании, страховые компании, девелоперские компании).
• ПИФы.

Жилищные сертификаты имеют потенциал высокой ликвидности, поскольку:

• покупать можно не квартиру целиком, а квадратные метры (уменьшен «порог» инвестирования).
• ЖС будут интересны институциональным инвесторам, работающим с инструментами с фиксированной доходностью

Вторичный рынок жилищных сертификатов. Реклама ЖС:

• Ограничение по рекламе ЖС: реклама эмиссионных ценных бумаг не допускается до осуществления государственной регистрации их выпуска (проспекта), за исключением случая, если в соответствии с федеральным законом для публичного размещения или публичного обращения эмиссионных ценных бумаг осуществление регистрации их выпуска (проспекта) не требуется (п.6 ст.29 ФЗ РФ от 13.03.2006г. № 38-ФЗ «О рекламе», п.1 ст.5 ФЗ РФ от 05.03.1999г. № 46-ФЗ «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг»).

Вторичный рынок жилищных сертификатов. Депозитарии и регистраторы. Агентская сеть:

• Депозитарий в регионе инвестора может быть зарегистрирован в качестве номинального держателя ценных бумаг в соответствии с депозитарным договором. Номинальный держатель ценных бумаг может осуществлять права, закрепленные ценной бумагой, только в случае получения соответствующего полномочия от владельца. Внесение имени номинального держателя ценных бумаг в систему ведения реестра, а также перерегистрация ценных бумаг на имя номинального держателя не влекут за собой переход права собственности и/или иного вещного права на ценные бумаги к последнему.
• Регистраторы могут иметь в других городах трансфер-агентов. Ими могут быть любые юридические лица, заключившие с регистратором договор, где прописаны его полномочия. Трансфер-агенты не ведут реестры владельцев ценных бумаг, а только принимают у них документы, проверяют их на достоверность и оперативно сообщают информацию регистратору. Затем эти документы направляются регистратору. Также трансфер-агенты передают акционерам документы от регистратора.

Вторичный рынок жилищных сертификатов. Платежный агент, его роль:

• Платежный агент обязуется от имени и за счет эмитента осуществлять перечисление денежных средств лицам, указанным в Перечне владельцев и/или номинальных держателей ЖС, имеющих право на получение индексированной стоимости/получения сумм погашения в размере, в сроки и в порядке, установленными Решением о выпуске ценных бумаг, Проспектом ценных бумаг, и Договором, заключенным между Эмитентом и Платежным агентом.
• При этом денежные средства эмитента, предназначенные для проведения Платежным агентом выплат по ЖС, должны быть предварительно перечислены Эмитентом по указанным Платежным агентом реквизитам.
• Платежным агентом может быть любое лицо, как правило функции платежного агента выполняют НДЦ или кредитные организации.

Всегда Ваш деловой Партнер,
«СПБ-Регистратор»